Rozhovor s advokátem Danielem Mackem: Možné podoby zástavního práva a na co si dát pozor při koupi nemovitosti

Pokud nejste zkušeným právníkem, může být pro vás zástavní právo něčím, co se zdá komplikované. Když ale chcete koupit byt, dům nebo pozemek, tak byste se měli zajímat, zda na nemovitosti vázne nebo nevázne zástavní právo. Proč? A s jakými druhy zástav se můžete v praxi setkat? Na toto téma jsme hovořili s Danielem Mackem, advokátem a partnerem advokátní kanceláře MACEK.LEGAL.

Koupě nemovitosti není záležitostí, kterou běžný člověk řeší každý den. Navíc investice do nemovitosti zpravidla dosahuje částek v řádu milionů. Jedná se tedy o důležitý krok v životě člověka, na který je dobré být připravený. Na našem blogu se snažíme publikovat příběhy, zkušenosti, názory a doporučení, na co si dát při koupi nemovitosti pozor, abyste se vyhnuli zbytečným starostem. Tentokrát se věnujeme tématu zástavního práva, které je poměrně častým právním omezením v případě bytu, domu či pozemku. Požádali jsme o rozhovor zkušeného advokáta Daniela Macka, aby nám sdělil více o zástavním právu a jak to v praxi funguje.

 

Zástavní právo patří mezi nejčastější omezení vlastnického práva u nemovitostí. Jak byste lidem zjednodušeně popsal, co to vlastně znamená?

 

Zástavní právo patří mezi takzvaná věcná práva k cizí věci a slouží k zajištění dluhu ve sjednané výši pro případ, že dluh nebude dlužníkem včas a řádně splněn. Předmětem zástavněprávního vztahu je zástava (často nemovitost, ale může se jednat i o jinou věc, se kterou lze obchodovat), která může být v případě nesplnění pohledávky zpeněžena a výtěžek získá věřitel. Cílem zástavy je tedy zajistit, aby věřitel získal zpět svou pohledávku.

Existuje několik typů zástavních práv, například:

• zástavní právo smluvní – je nejčastější, vzniká na základě smlouvy uzavřené mezi zástavním věřitelem a dlužníkem,
• zástavní právo zákonné – vzniká typicky při neplacení dluhů vůči státu (nejčastěji nedoplatek na daních), nejčastěji proto bývá jako věřitel uvedeno Ministerstvo financí,
• vespolné zástavní právo – v tomto případě je zástavou pro jeden dluh několik věcí, zástavní věřitel se může domáhat kterékoli z nich nebo všech, dokud není jeho pohledávka uspokojena,
• podzástavní právo – v tomto případě dojde k zastavení pohledávky, která už je zajištěna zástavním právem, není příliš běžné,
• soudcovské zástavní právo – zástavní právo soudní nařizuje soud v rámci výkonu rozhodnutí,
• exekutorské zástavní právo – obdoba soudcovského zástavního práva, vzniká rozhodnutím exekutora o jeho zřízení.

 

Děkujeme za vysvětlení. Kdo si může zástavní právo uplatnit?

Se zástavním právem se nejčastěji setkáte při koupi nemovitosti, když nemovitost financujete prostřednictvím hypotečního úvěru, případně na kupované nemovitosti již může váznout zástavní právo banky prodávajícího. Další uplatnění zástavního práva je při poskytování komerčních úvěrů nebo půjček společnostem či fyzickým osobám.

 

Dokážete nám na příkladech přiblížit, jak může být konkrétně omezen vlastník nemovitosti, která má zapsané zástavní právo?

Vždy záleží na uzavřené zástavní smlouvě, ve které jsou stanoveny konkrétní práva a povinnosti vlastníka. Z naší zkušenosti se zástavní smlouvy jednotlivých bank liší, setkali jsme se například s tím, že vlastník měl zakázáno zastavenou nemovitost pronajímat, provádět stavební úpravy, respektive tyto činnosti byly podmíněny souhlasem banky. Při výběru banky je tedy potřeba zvážit podmínky stanovené bankou a předloženou zástavní smlouvu si pečlivě prostudovat. Například zmiňovaný zákaz pronájmu či stavebních úprav se do katastru nemovitostí nezapisuje, proto doporučujeme detailně se seznámit s předloženým návrhem zástavní smlouvy předem. Pokud byste případně v budoucnu s nemovitostí nakládali v rozporu se zástavní smlouvou, mohou vám ze strany banky
hrozit sankce.

Co většinou mají všechny zástavní smlouvy společné je, že vlastník nesmí nemovitost zcizit bez souhlasu banky (prodat ani darovat) a často ji také nesmí zatížit dalšími zástavními právy nebo věcnými břemeny.

 

Jak zjistím, že se na nemovitosti vázne zástavní právo?

Zástavní právo k nemovitostem musí být zapsáno v katastru nemovitostí, resp. vzniká až zápisem do katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí je veřejný online rejstřík, do kterého může každý nahlédnout a zjistit, zda na nemovitosti vázne zástavní právo, případně jiné omezení.

 

Na co bych si měl dát pozor, když chci koupit nemovitost se zástavním právem?

 

Doporučuji vždy si v katastru nemovitostí zjistit, ve prospěch koho je zástavní právo zapsáno (zda banky, společnosti nebo fyzické osoby), na jakou výši a jaké jsou další omezení vlastníka nemovitosti (například zákaz zcizení, zákaz zatížení).

V případě koupě nemovitosti se zástavním právem musí dát zástavní banka souhlas s prodejem nemovitosti a na žádost prodávajícího vystaví vyčíslení předčasné splátky úvěru. Banka si většinou jako podmínku stanoví, že se předčasná splátka úvěru hradí přímo na její účet a ne na účet advokátní úschovy. Po obdržení finančních prostředků vydá tzv. kvitanci – potvrzení o zániku zástavního práva a souhlas s výmazem zástavního práva z katastru nemovitostí a na základě návrhu na výmaz katastrální úřad zástavní právo vymaže.

Zástavní právo není samostatně převoditelné, je pevně spjato se zastavenou věcí. Pokud by nedošlo k doplacení úvěru a výmazu zástavního práva, zástavní právo by zůstalo zapsáno u nemovitosti a automaticky by přešlo na nového vlastníka nemovitosti.

 

Jaký může být v praxi rozdíl mezi zástavním právem pro banku a pro firmu nebo fyzickou osobu?

Zástavní právo ve prospěch banky je naprosto běžným případem. Jak je již uvedeno výše, je potřeba získat souhlas banky s prodejem nemovitosti, doplatit úvěr a následně zástavní právo z katastru nemovitostí vymazat. Druhou možností je převést dluh na jinou nemovitost - tato alternativa ale většinou znamená zdržení prodeje v řádech měsíců a rychlost převodu záleží hlavně na prodávajícím.

Pokud je zástavní právo ve prospěch konkrétního člověka (fyzické osoby) nebo společnosti (právnické osoby), doporučujeme kupovat nemovitost až po výmazu zástavy. V případě koupě prostřednictvím hypotečního úvěru to banka bude navíc požadovat.

 

Děkujeme za rozhovor.

 

 

Chcete se dozvědět více?

Jaká jsou nejčastější rizika při koupi nemovitosti? Co říkají majitelé nemovitostí? Jak to vidí odborníci? Přečtěte si náš článek Nejčastější rizika při koupi nemovitosti nebo využijte naši online poradnu.

 

Mgr. Daniel Macek

Advokát a zakladatel advokátní kanceláře MACEK.LEGAL. Je členem advokátní komory, Rotary International a řady dalších organizací. Specializuje se na právo obchodních korporací, nemovitosti, vymáhání pohledávek a právo duševního vlastnictví, zejména ochranné známky. Advokátní kancelář MACEK.LEGAL je součástí mezinárodní sítě advokátních kanceláří Legalmondo, která sdružuje advokáty z téměř celého světa. Kromě práce, která je Danielovi koníčkem, rád odpočívá aktivně při sportu. Když se zrovna nesoustředí na fairwayi na vlastní odpaly, pořádá třeba charitativní turnaje. Pomáhat potřebným ho naplňuje.