Daně při nabytí nemovitosti v rámci rodiny

V tomto článku, který jsme připravili se zkušeným advokátem Matějem Bolkem z advokátní kanceláře CEE Attorneys, bychom vám rádi přiblížili, jak je to s daněmi při převodu nemovitosti ve světle povinnosti odvést při nabytí nemovitosti daň, ať již se jedná o prodej, darování nebo nabytí nemovitosti na základě dědění.

 

Z dědictví či odkazu se daň neplatí

 

Jelikož došlo ke zrušení dědické daně, ze zděděného či na základě odkazu získaného majetku se daň neplatí, a to bez ohledu na peněžitou hodnotu majetku. To platí pro všechny fyzické osoby, které jsou dědicem či odkazovníkem.

Přestože dědická daň hrazena není, je osoba, která nabyla nemovitou věc děděním, povinna následující kalendářní rok podat přiznání k dani z nemovitosti. Je důležité vědět, že na dědice či odkazovníky s přechodem nemovitosti přecházejí také daňové dluhy z ní vzešlé, pokud nějaké jsou. Ty hradí dědicové společně a nerozdílně.

Větší pozornost doporučujeme věnovat situaci, ve které byste zděděnou či odkazem získanou nemovitost chtěli prodat či směnit. V takovém případě totiž může vzniknout daňová povinnost, jak vysvětlujeme dále.

Daň při prodeji nemovitosti

 

Přestože došlo ke zrušení daně z nabytí nemovité věci, stále mohou nastat situace, ve kterých jste povinni po převodu nemovitosti přiznat a odvést daň z takového převodu. Nejedná se však již o daň z nabytí nemovité věci, ale o daň z příjmu z prodeje nemovitosti.

Taková daň může být uplatněna i při směně nemovitých věcí. Směna je převod věcí, ve kterém je namísto uhrazení kupní ceny věc vyměněna za jinou věc, kterou nejsou peníze. Smluvní strany směny vůči sobě vzájemně vystupují jako kupující a prodávající. Jde tedy v podstatě o koupi/prodej, tudíž každé ze smluvních stran by mohla vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmu z prodeje nemovitosti, ledaže by splňovala některou z podmínek osvobození od placení daně.

Osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti

 

Daň z přijmu z prodeje nemovitosti neplatíte pokud:

(1) Vlastníte nemovitost alespoň 5 nebo 10 let. Podmínka 5 let platí pro ty, kteří svoji nemovitost nabyli před 1. lednem 2021, zatímco podmínka 10 let platí pro ty, kteří ji nabyli po tomto datu. Nicméně dobrou zprávou je, že pokud zdědíte nemovitost, přechází na vás doba vlastnictví zůstavitele. Jinými slovy, pokud váš příbuzný vlastnil rodinný dům po dobu 4 let a vy jej po něm zdědíte, doba 5 let je u vás zkrácena o 4 roky, které se počítali zůstaviteli.

(2) Bydleli jste alespoň 2 roky před prodejem v nemovitosti. Není dokonce ani potřeba mít zapsaný trvalý pobyt na adrese dané nemovitosti, stačí dokázat a písemně doložit, že jste na daném místě skutečně žili a zdržovali se tam po dobu alespoň dvou let před prodejem, a to bez ohledu na to, kdy jste se stali vlastníkem nemovitosti. 

(3) Peníze z prodeje využijete na uspokojení vlastní bytové potřeby. Pokud nesplňujete ani jednu z výše uvedených kategorií, je stále možnost se osvobodit od placení daně při prodeji nemovitosti. A to v případě, že všechny peníze z prodeje nemovitosti použijete na uspokojení vaší další vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku od chvíle, kdy jste obdrželi kupní cenu z prodeje nemovitosti na svůj účet.

 

Nemovitost jako součást obchodního majetku

 

Pokud vlastníte nemovitost, kterou máte zapsanou jako obchodní majetek, nelze se osvobodit od placení daně při prodeji takové nemovitosti. Musíte ji nejdříve vyjmout z obchodního majetku a následně počkat celých 5 nebo 10 let (případně pouze 2 roky, pokud byste tam bydleli), abyste byli oprávněni uplatnit osvobození od daně.

 

Sazba daně z prodeje nemovitosti

 

Pokud nenaplníte podmínky pro osvobození od placení daně při prodeji nemovitosti, činí sazba daně při prodeji nemovitosti 15 %. Základ daně se ovšem nepočítá z celkové kupní ceny, nýbrž ze zisku z prodeje. To znamená, že daň platíte pouze tehdy, pokud jste na prodeji nemovitosti něco získali (tzn. pokud rozdíl mezi cenou, za kterou jste nemovitosti prodali, a cenou, za kterou jste nemovitost dříve nabyli, bude v kladných číslech). V případě, že vaším prodejem nedosáhnete zisk, žádnou daň z prodeje nemovitosti platit nemusíte.

Pokud jste osvobozeni od daně, nemusíte podávat žádné daňové přiznání, ale finanční úřad musíte o prodeji každopádně informovat, jinak by se vám mohlo stát, že by vám přišla výzva k úhradě daně z nemovitosti, kterou již nevlastníte. Pro takové oznámení není předepsána specifická forma, nicméně doporučujeme použít příslušný formulář finanční správy.

Darování

 

Z darování nemovitosti se platí daň z příjmu vždy, pokud není nemovitost darována některým z nejbližších příbuzných. Pokud vám nemovitost daruje příbuzný v linii přímé (nejčastěji prarodiče, rodiče nebo děti), žádnou daň platit nemusíte. Nicméně je potřeba si dávat pozor u příbuzných v linii vedlejší, kde se osvobození od daně uplatní pouze u některých osob v rámci rodiny. Od daně budete osvobozeni pouze v případě, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů.

Zvláštním případem nad rámec je ještě darování pro osobu, se kterou dárce žil soustavně po dobu nejméně jednoho roku před získáním daru ve společně hospodařící domácnosti, a z tohoto důvodu taková osoba pečovala o domácnost nebo byla na dárce odkázána výživou.

Co se týče daně, platí se vždy 15procentní daň z příjmu z hodnoty daru a je potřeba ji zahrnout v daňovém přiznání, které podává ten, kdo byl obdarován.

 

Chcete se dozvědět více?

Jaká jsou nejčastější rizika při koupi nemovitosti? Co říkají majitelé nemovitostí? Jak to vidí odborníci? Přečtěte si náš článek Nejčastější rizika při koupi nemovitosti nebo využijte naši online poradnu.

 

Advokátní kancelář CEE Attorneys

CEE Attorneys je advokátní kanceláří, která byla založena v České republice, kde také sídlí její vedení. V současné době působí CEE Attorneys s více než 100 právníky v devíti zemích střední a východní Evropy.  Nad tento rámec poskytuje svým klientům poradenství také v Číně, Dánsku, Indii, Japonsku, Německu, Švýcarsku a na Ukrajině, a to prostřednictvím spolupráce s lokálními advokátními kancelářemi. CEE Attorneys se specializuje zejména na oblast korporátního práva, transakčního práva, práva nemovitostí, finančního a bankovního práva, a dále práva týkajícího se technologií a start-upů.